2014/12/19

Барилга байгууламжийн үнэлгээний үндсэн ойлголт

Үл хөдлөх хөрөнгөд газрын дээрх болон доорх (хөдөлгеөнгүй) бүх зүйлсийг хамруулна” гэжээ. Харин “үл хөдлөх өмч” гэвэл үл хөдлөх хөрөнгийн өмчпөлтэй холбоотой бүх эрх, ашиг сонирхол, үр өгөөжийг хэлнэ. Энэ нь биет зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгөөс япгаатай хууль зүйн ойлголт юм гэж ОУҮС-д заасан байна. Барилга байгууламж (цаашид ББ гэх) нь газарт хамаарах хүний бүтээсэн зүйлсийн нэг чухал хэсэг бөгөөд газраас салгамагц эдийн засгийн анхдагч тулгуур ач холбогдлоо алддаг байна. Барилга байгууламжийг газрын сайжруулалтын нэг гол хэлбэр ч гэж үздэг.
Олон улсын үнэлгээний стандартын “Хэрэглээ 1. Санхүүгийн тайлангийн зориулалт бүхий үнэлгээ” бүлгийн 5.4 “НББОУС 16 – ын дагуу үнэлгээ хийх” хэсэгт:
“Аж ахуйн нэгж нь НББОУС 16 -д заасны цагуу бодит үнэ цэнийг дахин  үнэлгээгээр тогтоох гэж байгаа боп бодит үнэ цэнээрээ балансад тусгагдсан хөрөнгө нь дараах болно:
а)    “Газар  болон  барилгын  бодит  үнэ цэнийг  ихэвчлэн  мэргэшсэн    үнэлгээчин    зах зээлийн  нотолгоонд  үндэслэн тогтооно. Үндсэн хөрөнгийн бодит үнэ цэнэ нь ихэвчлэн үнэлгээгээр тодорхойлогдсон зах зээпшн үнэ цэнэ 6айна”(НББОУС 16, 32-р зүйл)
б)    “Тасралтгүй бизнесийн үйл ажиллагааны салшгүй хэсэг болохоос бусад тохиолдолд үндсэн хөрөнгийн өвөрмөц  шинж  чанар болон ховор арилжаалагддаг байдал зэргээс шалтгаалан бодит үнэ цэнийг тогтоох зах зээлийн нотолгоо байхгүй үвд тэдгээр хөрөнгийг орпогын болон элэгдэл тооцсон орлуупалтын өртгийн хандлагаар үнэлнэ”(НББОУС 16, 33 – р зүйл) гэж заажээ.
Эндээс үзвэл НББОУС-аар санхүүгийн тайланд тусгахаар заагдсан бодит үнэ цэнэ нь ОУҮС-аар тодорхойлогдсон “зах зээлийн үнэ цэнэ”-тэй тэнцүү буюу ойролцоо байна гэсэн утгатай байна ОУҮС-д зах зззлийн үнэ цэнэ гэдгийг “Үнэлгээний өдрөөр аливаа арилжааны үр дүнд бэлэн байгаа худалдагч, худалдэн авагчийн хооронд аль ч тал нь хариуцлагатай, үндэслэл тооцоотой, ямар нэг шахалтгүйгээр хандсан гэж үзсэнээр зохих маркетинг хийсний дараах холбоогүй талуудын ажил гүйлгээгээр өмчийг солилцож болох тооцоолсон дүн байна” гэж тодорхойлжээ.
Мэргэжлийн төвшинд зах зээлийн үнэ цэнийг топоох нь тодорхой нэг өдрөөр тусгай хөрөнгийн тухайлсан өмчлөлийн эрхийн бодит үнэлгээ болно гэдгийг ОУҮС-д онцлон тэмдэглэсэн байдаг.
Барилга 6айгууламж (ББ)-ийн үнэ цэнийг үнэлэхийн өмнө тухайн объектийн зураг төсөп,техникийн баримт бичигтэй танилцаж, үнэлэгдэх үеийн биет байдалд үзлэг хийнэ. Энэ нь тухайн ББ-ийн гадна доторх хийц бүтээц, инженерийн шугам сүлжээний нарийвчилсан бичлэг-танилцуулга үйлдэх боломж олгоно. Үүний дараа үнэлэгдэж буй ББ-ийн өмчлөлийн эрхийн баримт бичгүүдийг судапж, хэрэглээний боломжит хүрээг тогтоон, үнэ цэнийн ямар суурь хэрэглэх, үнэлгээний огноог ямар өдрөөр авахыг сонгон, үнэлгээний үйлчлэх хүрээ, таамаглал ба хязгаарлалтын нөхцөлүүдийг Захиалагчид   танилцуулна.    Үнэлгээний  үуйл   явц цаашид дараахь байдлаар үргэлжилнэ. Үүнд:
•    Эдийи засгийн ерөнхий мэдээллийг тухайн ББ-аас хамааруулан ойр орчинд, аймаг, хот, улс,  эсвэл  олон улсын хэмжээнд цуглуулж болно.   Зах   зээлийн   үнэ   цэнэд   нөлөөлж болох нийгэм, эдийн засаг, засгийн газар, хүрээлэн буй орчны хүчин зүйлүүдийг шалгах нь  тухайн  ББ-ийн  үнэлгээний  нөхцөлийг илүү сайн ойлгоход дөхөм болно. Бодолцох шаардлагатай тусгай нөлөөллийг нарийвчлан шалгавал зохино.
•    ББ-ийн   тусгай   мэдээлэл   нь   тухайн   буюу харьцуулагдах  ББ-д  илүү шууд хамааралтай бөгөөд    эдгээр    мэдээллийг  мөн цуглуулж шалгана. Үүнд талбарын болон сайжруулалтын талаарх  мэдээлэл,  зардал ба  элэгдлийн талаарх мэдээлэл, орлого зарлагын мэдээлэл, капиталжуулалт ба өгөөжийн төвшний талаарх мэдээлэл, өмчлөл, ашиглалтын түүхийн талаарх мэдээлэл болон  худалдагч  худалдан  авагч талуудын гэрээ хэлцэл, ажил гүйлгээ хийхдээ анхаарч бодолцох бусад мздээллүүд багтана.
•    Эрэлт, нийлүүлэлтийн шинжилгээ нь тухайн ББ-ийн боломжит зах зээлийн мэдээлэл  бөгөөд зах  ззэл  дээрх  өрсөлдөөнийг   нэмэгдүүлэн баригдах шинэ ББ, байгаа ББ-ийн сайжруулалт зэрэг зах зээлийг хуваалцан өрсөлдөх, өмчийг хөгжүүлэх  зэрэг мэдээллийг  хамарна.  Зах зээлийн хандлага, эрэлт нийлүүлэлтийн уялдаа, шингээх төвшин болон зах зээлийн бусад тусгай мэдээллийг  тодорхойлоход  шинжилгээний зорилго оршино.
•    Дээд зэргийн үр ашигтай хэрэглээг тодорхойлох нь борлуулалтын ба бусад харьцуулагдах мэдээг сонгоход эхний алхам болох юм. Дээд зэргийн үр ашигтай хэрэглээний ойлголт нь үл хөдлөх хөрөнгийн хоёр ба түүнээс дээш тооны хэсэг биет байдлаараа ижил төстэй, бие биетэйгээ бараг ижил байвч, тэдгээрийг хэрхэн яаж ашигласнаас зах зээлийн үнэ цэнэ нь маш их ялгаатай байж болно гэсэн төсөөлөлд үндэслэдэг. Өмч  хэрхэн  яаж  оновчтойгоор ашиглагдах вэ гэдэг нь түүний зах зээлийн үнэ цзнийг тодорхойлох үндэс болно.
ББ-ийг үнэлэхэд хэд хэдэн аргыг ашигладаг. ОУҮС-аар зах зээлийн жишиг үнийн, орлого капиталжуулалтын, өртгийн гэсэн гурван хандлагыг хүлээн зөвшөөрсөн байдаг. Эдгээр аргын хэрэглээний тохирох байдал нь үнэлгээгээр тооцоологдох үнэ цэнийн төрөл болон мэдээллийн олдоцоос хамаарна. Зах зээлийн хүрэлцээтэй мэдээлэл, нотолгоо бүхий зэх зээлд өртгийн хандлагад бага ач холбогдол өгдөг боп харьцуулах мэдээлэл хомс тохиолдолд өртгийн хандлага давамгайлна.
•    Зах зээлийн жишиг үнийн хандлага нь өмчийн үнэ цэнийг зах зээл өөрөө тогтооно гэж үздэг. Тиймээс зах зээлийн үнэ цэнэ нь тухайн зах зээлийг хуваан бие биетэйгээ өрсөлдөж  буй өмчид санал болгож буй зах зээлийн үнэ цэнийн судалгаагаар толоогддог.  Үнэлгээний үйл ажиллагааны үндэс нь харьцуулалт байдаг. Мэдээлэл хангалттай байх тохиолдолд зах зээлийн жишиг үнийн хандлага нь үнэ цэнэ тогтоох хамгийн цэгцтэй шууд арга гэж тооцогддог.  Мэдээлэл хангалтгүй үед энэ хандлагын хэрэглээ хязгаарлагдмал болж ирнэ. Энэ хандлагаар үнэлгээ  хийхдээ  борлуулалтын  мэдээллүүдийг цуглуулж шалгасаны дараа харьцуулагдах нэг эсвэл хэд хэдэн нэгжийг сонгож дүн шинжилгээ кийнэ. Харьцуулалтын  нэгжийг  тодорхойлоход  хоёр үзүүлэлтийг  ашиглан  өмч  хоорондын  нарийн ялгааг тогтоох хүчин зүйлсийг (нэгжийн үнэ, эсвэл өмчийн үнийг цэвэр орлогод харьцуулсан харьцаа, эсвэп цэвэр орлогын үржүүлэгч) гаргадаг. Ингэхдээ худалдан  авагч  борлуулагч  талуудын  худалдан авалт, борлуулалтын шийд гаргахад ашиглагдсан харьцуулалтын нэгжүүдэд илүү ач холбогдол өгнө.
Харьцуулалтын зуйл (элемент) нь үл хөдлөх өмчид, ялгаатай үнэ төлөхөд хүргэж буй өмчийн болон ажил гүйлгээний аливаа тусгай шинж чанар болно. Эдгээр нь зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын гол нөхцөл байдаг. Үнэлэгдэж буй өмч болон жиших өмчийн борлуулалтанд шууд харьцуулалт хийхдээ үнэлгээчин харьцуулалтын элементүүдийн ялгаатай талуудад тохируулга хийдэг. Тохируулга нь тухайн болон жишигдэх өмчийн тооцоологдох үнэ цэнийн ялгааг багасгахад чиглэнз. Ялгаатай байдлыг шинжилж тохируулга хийхэд үнэлгээчид тоон болон чанарын аргуудыг хэрэглэдэг.
•    Орлого  капиталжуулалтын  хандлага нь хүлээгдэж буй ирээдүйн ашиг орлогоор (орлогын урсгалаар) үнэлгээ тогтооно. Орлого капиталжуулалт нь ирээдүйн хүлээгдэж буй ашиг орлогын өнөөгийн үнэ цэнийг авч үздэг үнэлгээний үйл ажиллагаа юм. Зах зээлийн харьцуулагдах хангалттай мэдээлэл байх үед энэ хандлагыг илүү итгэлтэйгээр ашиглах боломжтой. Ийм мэдээлэл хангалтгүй бол түүнийг ерөнхий шинжилгээнд ашиглана уу гэхээс шууд харьцуулалтанд ашиглах боломжгүй. Ашиг орлого авчрах чадвар нь өмчийн арилжаалагдах гол шалтгаан, шинж чанар нь болж байх тул шинжилгээнд ашиглагдах зах зээлийн нотолгоо хангалттай тохиолдолд орлого капиталжуулалтын хандлага илүү  ашиглагдана.
Зах зээлийн шаардлагатай судалгаа хийж, харьцуупагдах мэдээллүүдийг цуглуулж шалгаад үнэлгээчид өмчийн орлого, зардлын мэдээллийг шинжилдэг. Үнэлж буй өмчийн орлого зарлагын түүхэн мэдээллийг судлахаас гадна мэдээллийн олдоц сайтай бусад өрсөлдөгч өмчийн талаарх мэдээллийг бас судалдаг. Ингэхдээ тухайн өмчлөгчийн онцгой туршлагыг харгалзахгүйгээр зах зээлээс хэвийн нөхцөлд олохоор хүлээгдэж буй мөнгөн гуйлгээг авч үзэх ба энэ нь цаашдын шинжилгээний загвар болно. Энэ ажилбарын зорилго нь тухайн өмчийн олж чадах орлогыг тооцоолж, үнэ цэнэд хөрвүүлэхэд оршино. Энэ тооцоолол нь зөвхөн нэг жилийн эсвэл дараалсан хэд хэдэн жилийн орлого зарлагыг хамаарч болно.
Мөнгөн гуйлгээг тооцоолсны дараа үнэлгээчин капиталжуулах аргаа сонгодог. Нэгдсэн капиталжуулалтын хувиар орлогыг шууд капиталжуулах, эсвэл хүлээгдэж буй өгөөж болон бүх эрсдлийг тооцсон өгөөж гэж нэрлэгддэг жил тутмын ялгаатай хувийг орлогод ашиглах юмуу, эсвэл төсөвлөж буй үе тус бүрийн орлогуудад тогтоосон нэг л өгөөжийн буюу дискуантын хувийг (хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хэмжигдэхүүнийг тусгасан) ашиглах замаар үнэ цэнийн тооцооллыг хийдэг. Шууд капиталжуулалт нь зах зээлийн нотолгоо хангалттай үед хийгдэнэ, Харин он тус бүрийн өгөөжийн (жил тутмын ялгаатай хувийн) капиталжуулалт нь мөнгөний цаг хугацааны үнэ цэнийг авч үздэг бөгөөд дараалсан жилүүдийн үйл ажлиллагааны цэвэр орлогын цувааг ашигладаг. Энэ аргыг хорогдуулсан мөнгөн гүйлгээний шинжилгээ гэх ба өгөөжийг капиталжуулах нэг тодорхой жишээ юм.
• Өртгийн хандлага нь адил төрлийн ашиглалт бүхий газар болон ББ-ийг олж буюу шинээр барьж байгуулах, эсвэл хуучирсан ВБ-ийг өнөөгийн ашиглалтанд нийцүүлэн засаж өөрчлөх өртгийг тооцоолох замаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тогтоодог. Газрын өртөг ББ-ийн ажлын өртөгт ихэвчлэн нэмэгддэг.(Аж ахуй эрхлэгчийн хүчин оролцоо буюу барилга угсралтын компанийн ашиг/алдагдлыг мөн ББ-ийн ажлын өртөгт ихэвчлэн нэмдэг) Өртгийн хандлагаар ББ шинэ байх үед зах зээлд төлж болох үнийн хамгийн дээд хязгаар тогтоогддог. Хуучирсан ББ-ийн хувьд өртгийн хандлага нь зэх зээлийн үнэ цэнэ гэж тооцоологдсон бүрэн нөхөн сэргээлтийн (бүтээн босголтын) өртгийн дүнгээс ашиглагдсан хугацааны элэгдэл, хорогдол (биет элэгдэл, үйл ажиллагааны эсвэл техникийн хоцрогдол, эдийн засгийн эсвэл гадаад хучин зүйлсээс нөлөөтэй хоцрогдол)-ыг хасаж өнөөгийн үнэ цэнийг тооцдог. Зах зээлийн мэдээллийн олдоцоос хамааран өртгийн хандлага нь зах зээлийн үнэ цэнийг шууд илэрхийлж болно. Өртгийн хандлага нь бүтээн босголтын зах зээлийн үнэ цэнийг тооцоолох, ховор арилжаалагддаг тусгай зориулалтын ББ болон дуусаагүй ББ-ийн үнэлгээг хийхэд чухал ач холбогдолтой байдаг.
* Үнэлгээний хандлага бүр эдийн засгийн адил зарчимд үндэслэдэг ч гурван хандлага нь бие биеэсээ хамааралгүй болно. Гурван хандлага бүгд үнэ цэнг тогтооход чиглэдэг ч үнэлгээний шинжилгээний эцсийн дүгнэлт нь хэрэгжүүлсэн үйл явц, авч үзсэн бүх мэдээллээс хамааралтай бөгөөд хандлага бүрээр тооцогдсон үр дүнг уяпдуулан нэгтгэх үйл ажиллагаа хийгдэнэ. Уялдуулж нэгтгэх үйл явцыг үнэ цэнийн тайлагналын өмнө хийнэ. Үнэлгээний тайлангийн шаардлагуудыг ОУҮС-ын Дүрэм болон ОУҮС 3, “Үнэлгээний тайлан”-д тусгасан байдаг.

Сэтгэгдэлүүд

Comments are closed.

Scroll To Top